1. Výber stavebného pozemku

   Výber stavebného pozemku je najdôležitejšie rozhodnutie, ktoré bude musieť budúci stavebník urobiť, preto je potrebné tomuto kroku venovať náležitú pozornosť. Je potrebné si uvedomiť, že si nevyberáme len pozemok, ale súčasne aj miesto, kde budeme žiť možno aj celý život.

   V prvom rade si musíme ujasniť, aký rodinný dom vlastne chceme na ňom postaviť. Potom nasleduje vytipovanie vhodných lokalít s ohľadom na dochádzku do zamestnania, dochádzku detí do školy, záujmové krúžky, športové tréningy, dosah MHD, dostupnosť služieb, obchodov, zdravotníckych služieb a pod..

   Najmenšie stavebné parcely sú od 300 - 400 m2 a sú určené hlavne na radovú zástavbu. Min. šírka takejto parcely, ktorá umožňuje solídne dispozičné riešenie budúceho rodinného domu je od 6,5 m s tým, že dom bude navrhnutý na celú šírku parcely.

   Veľkosť stredných parciel sa pohybuje od 400 - 800 m2 a sú vhodné na výstavbu menších samostatne stojacich domov, prípadne dvojdomov. Min. šírka takejto parcely je 16m. Všeobecne a zjednodušene môžete na šírku stavebnej parcely použiť vzorec: Šírka uvažovaného domu + 3 m na každú stranu.

   Plošná výmera veľkých parciel okolo 1000 m2 a viac, odpovedá výstavbe väčších, prípadne viacgeneračných rodinných domov s bohatým zázemím v rekreačných plochách ako sú bazény, okrasné záhrady, poprípade tenisový kurt.
S veľkosťou stavebnej parcely nevzrastá len cena, ale aj ich náročnosť na údržbu. Z tohoto dôvodu je rozumné zvážiť veľkosť stavebnej parcely nielen z finančného hľadiska, ale aj časové zaťaženie spojené s nutnou údržbou.

   Pri výbere stavebného pozemku hrá dôležitú úlohu aj správny tvar pozemku. Najvhodnejší je obdĺžnikový v pomere strán 2:3, kde kratšia strana je orientovaná k prístupovej komunikácii. Nie zanedbateľným hľadiskom je orientácia stavebného pozemku na svetové strany. V tomto prípade je ideálne napojenie na komunikáciu od severu, čo nám umožní optimálne južné oslnenie väčšiny obytných miestností. V súčasnej dobe veľmi rýchleho globálneho otepľovania, kde 32 - 35 stupňové teploty nie sú v našich zemepisných šírkach žiadnou výnimkou, sa stále častejšie stretávame s názormi na východnú alebo západnú orientáciu obytných miestností. Vzhľadom na fakt, že rodinný murovaný dom má životnosť 100 - 200 rokov, stojí rozhodne o tom uvažovať.

   Ďalším aspektom pri výbere pozemku je svahovitosť terénu, ktorý hrá významnú úlohu vzhľadom na budúce finančné nároky. Rovinaté a mierne svahovité pozemky sú ideálnejšie na zakladanie. Svahovité pozemky je potrebné upravovať, budovať zložité oporné múry, terasy, suterén pod celým domom, čo niekedy neprimerane predraží celú výstavbu.

Vyhľadávanie stavebného pozemku

   Pokiaľ sme si ujasnili všetky požiadavky na pozemok ako aj cenu , za akú sme ho ochotný kúpiť, môžeme sa pustiť do vyhľadávania. Doporučujeme dlhodobejšie sledovanie inzerátov - ponuky občianskej inzercie, realitných a developerských spoločností - v inzertných časopisoch alebo na internete. V priebehu niekoľkých mesiacov sa dostanete do "obrazu", čo sa ponúka, v akých lokalitách a v akých cenách.

   Pozemok rozhodne doporučujeme kupovať cez realitnú kanceláriu a nie cez nejakých sprostredkovateľov, kde sa Vám môže stať, že za pozemok síce zaplatíte, ale ho nekúpite. Nedajte sa nachytať všakovakým supervýhodným ponukám, kde je potrebné ešte dnes zložiť zálohu. Je to dopredu na 99,99 % podvod. Pokiaľ pozemok kupujete na inzerát od fyzickej osoby, alebo od nesolídnej realitnej kancelárie, doporučujeme osobne ešte raz prezistiť deklarované vlastnosti pozemku a to najmä skutočné vlastníctvo. Prezistite si na katastrálnom úrade list vlastníctva (najlepšie v deň podpisu kúpnej zmluvy), ťarchy, vecné bremená a predkupné práva.

   Orientujte sa radšej na solídne realitné kancelárie, ktoré majú (alebo by aspoň mali mať) prezistené o pozemku všetky informácie ohľadom výstavby, vlastníctva, infraštruktúry. Solídnu realitnú kanceláriu rozpoznáte podľa kladných referencií, dĺžky pôsobenia na trhu a podľa toho, či je členom Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska - NARKS , ktorá kontroluje dodržiavanie dohodnutých pravidiel svojich členov. Kontakty na členov NARKS nájdete na jej webovskej stránke: www.narks-real.sk.

   Ďalšou možnosťou kúpi stavebného pozemku je kúpa od developerskej spoločnosti, ktorá v určitých lokalitách organizuje sústredenú výstavbu. Oproti nevýhode hromadnej výstavby poskytuje v drvivej väčšine výhodu zasieťovania, čo ušetrí nemalé starosti s veľakrát neriešiteľnými problémami. Pozor na developerské spoločnosti, ktoré ponúkajú veľmi výhodné pozemky, ale vyhradzujú si výstavbu rodinných domov za zahmlených a nejasných podmienok. Je dosť pravdepodobné, že v konečnom dôsledku ten pozemok nebude až taký výhodný, ale skôr naopak.

2. INŽINIERSKE SIETE A KOMUNIKÁCIE

   Hlavným faktorom ovplyvňujúcim cenu stavebného pozemku je možnosť dostupného napojenia na inžinierske siete s dostatočnými kapacitami, a to hlavne elektrina a ďalej podľa miestnych podmienok plyn, voda, splašková, dažďová kanalizácia, káblová TV, telefón. Najdôležitejšie sú elektrina a plyn. Voda sa väčšinou dá získať vŕtaním vlastnej studne a splašky sa dajú vypúšťať do izolovanej žumpy.

   Mnohokrát v inzercii deklarované "VIS" všetky inžinierske siete nemusia spĺňať Vaše očakávania. Je potrebné od všetkých správcov sietí získať písomné súhlasy k napojeniu uvažovanej výstavby. Stáva sa, že elektrické vedenie ide popred parcelu ale súhlas nedostanete, lebo už nie je dostatočná kapacita, poprípade sa budete musieť napojiť vlastnou prípojkou 200 - 300 m alebo ešte horšie, na vlastné náklady vybudovať trafostanicu! Ešte pred inžinierskymi sieťami by ste sa mali presvedčiť, či sa v skutočnosti jedná o stavebný pozemok v súlade definície stavebného zákona, to znamená, že bude možné vôbec niečo postaviť a za akých podmienok, alebo s akými obmedzeniami. Nezabúdajte, nie každý pozemok je automaticky stavebný. Pokiaľ si všetky údaje dôkladne sami ešte raz nepreveríte, môže sa Vám stať, že sa stanete majiteľmi suverénne najdrahšej záhrady v širokom okolí. V prípade, že máte akékoľvek pochybnosti o možnosti výstavby rodinného domu podľa Vašich predstáv, alebo uvidíte niektoré inžinierske siete ako problematické, doporučujeme na kúpu pozemku uzatvoriť zmluvu o budúcej zmluve, v ktorej bude stanovené, že pozemok sa kúpi až po vydaní územného rozhodnutia. Na vydanie územného rozhodnutia nie je nutné, aby bol žiadateľ majiteľom pozemku, stačí súhlas majiteľa. Vydanie kladného územného rozhodnutia s umiestnením stavby bude podkladom pre uzavretie kúpnopredajnej zmluvy.

   Prvá cesta musí viesť na stavebný úrad, ktorého funkciu u nás od 1.1.2003 vykonávajú mestské, miestne a obecné úrady. Tam sa zoznámite s územným plánom a jeho regulatívmi, ktorý Vám prezradí, či na Vami kupovanom pozemku bude možná výstavba rodinného domu a za akých podmienok. Keď už tam budete, doporučujeme sa poinformovať o plánovanej výstavbe v okolí, aby sa Vám náhodou nestalo, že za 5 rokov bude Váš rodinný dom v strede sídliska.

   Pozemok, ku ktorému nie sú privedené inžinierske siete, sa ich výstavbou môže značne predražiť. Táto suma môže dosiahnuť aj 26.56 až 33.19 €/m2 , preto takýto pozemok by mal byť o túto sumu lacnejší. Bohužiaľ sa stretávame s tým, že na tento fakt predávajúci akosi zabúdajú.

   Ďalším a nemenej dôležitým faktorom pri kúpe stavebného pozemku je možnosť napojenia na verejnú komunikáciu.

   A nakoniec, pre spokojný spánok, doporučujeme urobiť geologickú sondu a radonový prieskum. Stavba na navážke ako aj budovanie suterénu pod hladinou spodnej vody môžu nepredpokladane zvýšiť finančné nároky na samotnú výstavbu.

   Pred kúpou stavebného pozemku neľutujte vynaložených nákladov a času na prezistenie všetkých okolností, ktoré by Vám mohli neprimerane zvýšiť náklady na výstavbu, prípadne neumožniť plánovanú výstavbu.

Ako stavať